실버타운 가격표에는 보증금과 관리비, 의무식과 주거 면적이 서로 다른 기준으로 표시되어 있어 단순 비교가 어렵습니다.
보증금이 높아도 관리비가 낮으면 실제 부담은 중간 수준일 수 있고, 보증금이 낮아도 매달 나가는 비용이 많으면 더 비쌀 수 있습니다.
의무식도 월 20식과 90식을 같은 조건으로 비교하면 당연히 결과가 왜곡됩니다.
공빠의 연구에서는 이런 차이를 줄이기 위해 보증금과 90식 기준 생활비를 월 단위로 환산한 DL값을 활용했습니다.
실버타운 가격을 제대로 비교하려면 광고에 적힌 숫자보다 실제 월 부담과 면적, 자신의 생활방식을 함께 살펴봐야 합니다.
보증금이나 월생활비 하나만 보면 가격을 잘못 판단할 수 있습니다.
실버타운을 알아볼 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 보증금입니다.
보증금이 2억 원인 곳과 10억 원인 곳을 보면 당연히 10억 원인 곳이 훨씬 비싸다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실버타운 비용은 보증금 하나로 결정되지 않습니다.
보증금이 높은 대신 매달 내는 관리비가 낮을 수 있습니다.
반대로 보증금은 낮지만 관리비와 식비가 높아 장기간 거주할수록 더 많은 돈이 나갈 수도 있습니다.
예를 들어 A 실버타운은 보증금이 10억 원이고 월 관리비가 180만 원이라고 가정해보겠습니다.
B 실버타운은 보증금이 2억 원이지만 월 관리비가 420만 원입니다.
처음 입주할 때 필요한 목돈은 A가 훨씬 많습니다.
그러나 매달 현금흐름의 부담은 B가 더 큽니다.
어느 곳이 더 비싼지는 거주 기간과 보증금의 기회비용, 관리비에 포함된 서비스를 함께 계산해야 알 수 있습니다.
월 생활비만 비교해도 같은 문제가 생깁니다.
A 실버타운은 월 생활비가 180만 원이고 B 실버타운은 260만 원이라고 해보겠습니다.
표시된 숫자만 보면 A가 매달 80만 원 저렴해 보입니다.
그런데 A는 월 20식만 포함되어 있고 B는 월 90식이 포함되어 있을 수 있습니다.
A에서는 나머지 식사를 외부에서 해결해야 하므로 추가 식비가 발생합니다.
B에서는 하루 세 끼를 식당에서 먹을 수 있기 때문에 실제 생활비 차이는 표시된 80만 원보다 훨씬 작아질 수 있습니다.
같은 생활비라도 주거 면적이 다르면 체감 가치는 달라집니다.
월 비용이 300만 원으로 같더라도 한 곳은 전용면적 85제곱미터이고 다른 곳은 32제곱미터일 수 있습니다.
한 곳은 부부가 넉넉하게 생활할 수 있고 다른 곳은 침실과 거실이 좁아 답답하게 느껴질 수 있습니다.
따라서 실버타운은 보증금과 관리비, 식비와 면적 가운데 어느 하나만 떼어 비교해서는 안 됩니다.
광고에서 가장 크게 표시된 숫자보다 빠져 있는 비용과 서로 다른 조건을 먼저 찾아야 합니다.
DL값은 서로 다른 비용을 월 단위로 맞춘 비교 기준입니다.
공빠가 실버타운을 연구하면서 가장 답답하게 느낀 점은 시설마다 가격 표시 방식이 다르다는 것이었습니다.
어떤 곳은 보증금을 크게 강조하고 어떤 곳은 낮은 관리비를 앞세웁니다.
식비가 관리비에 포함된 곳도 있고 별도로 표시된 곳도 있습니다.
의무식 횟수와 주거 면적도 제각각이어서 가격표만으로는 정확한 비교가 어렵습니다.
그래서 서로 다른 실버타운을 같은 기준으로 비교하기 위한 DL값을 연구에 활용했습니다.
DL값은 실버타운의 구조적인 월 부담을 하나의 숫자로 환산한 값입니다.
쉽게 표현하면 보증금으로 인해 포기하게 되는 월 수익과 90식 기준 생활비를 더한 금액입니다.
계산의 핵심은 보증금도 월 비용의 관점에서 바라보는 것입니다.
보증금은 퇴소할 때 반환받을 수 있으므로 모두 소비되는 돈은 아닙니다.
하지만 실버타운에 거주하는 동안에는 자유롭게 사용할 수 없습니다.
예금이나 투자에 활용해 얻을 수 있었던 수익도 포기하게 됩니다.
이처럼 어떤 선택을 하면서 포기하게 되는 다른 수익을 기회비용이라고 합니다.
실버타운에 보증금 5억 원을 맡겼다면 5억 원 전체를 생활비로 계산하는 것은 맞지 않습니다.
그 대신 이 돈을 다른 곳에 두었다면 매달 얻을 수 있었던 수익을 비용으로 환산하는 것입니다.
보증금이 높을수록 월 기회비용도 커집니다.
반면 보증금이 낮으면 기회비용은 작아지지만 관리비가 높게 책정될 수 있습니다.
DL값은 이처럼 서로 다른 보증금과 관리비 구조를 월 단위로 맞춰 비교할 수 있게 해줍니다.
다만 DL값이 실제로 매달 통장에서 빠져나가는 금액과 완전히 같다는 뜻은 아닙니다.
보증금의 기회비용까지 포함한 경제적인 비교 값이기 때문입니다.
따라서 DL값은 실버타운의 구조적인 부담을 비교하는 도구로 활용해야 합니다.
실제 현금 지출은 관리비와 의무식, 공과금과 추가비용을 별도로 계산해야 합니다.
의무식은 월 90식으로 맞춰야 공정하게 비교할 수 있습니다.
실버타운마다 의무식 기준은 크게 다릅니다.
월 20식이나 30식만 의무적으로 이용하는 곳이 있습니다.
월 60식이나 90식을 기본으로 하는 곳도 있습니다.
이런 시설의 관리비를 그대로 비교하면 식사 조건의 차이가 가격에 제대로 반영되지 않습니다.
예를 들어 월 관리비가 180만 원인 실버타운에 식사가 20회만 포함되어 있다고 해보겠습니다.
다른 실버타운은 월 관리비가 300만 원이지만 90식이 포함되어 있을 수 있습니다.
첫 번째 시설에서 나머지 70끼를 해결하려면 외부 식당이나 배달, 직접 조리 비용이 추가됩니다.
이 비용을 제외한 채 180만 원과 300만 원만 비교하면 첫 번째 시설이 지나치게 저렴하게 보입니다.
그래서 공빠의 연구에서는 모든 시설의 식사 조건을 월 90식 기준으로 표준화했습니다.
쉽게 말하면 모든 입주자가 하루 세 끼를 같은 조건으로 먹는다고 가정한 뒤 비교한 것입니다.
월 20식인 곳은 부족한 70식의 비용을 더합니다.
월 30식인 곳은 부족한 60식의 비용을 반영합니다.
식비가 관리비에 전혀 포함되지 않은 곳도 90식에 필요한 금액을 추가해야 합니다.
이렇게 해야 식사를 적게 제공해 관리비가 낮아 보이는 시설과 하루 세 끼를 제공하는 시설을 같은 조건에서 비교할 수 있습니다.
물론 실제 생활에서는 모든 사람이 하루 세 끼를 실버타운 식당에서 먹는 것은 아닙니다.
외식과 여행이 많은 액티브 시니어에게는 월 20식이나 30식이 더 경제적일 수 있습니다.
반대로 외출이 많지 않고 규칙적인 식사를 원하는 사람에게는 90식이 더 편리합니다.
90식 환산은 어느 의무식이 더 좋다는 의미가 아닙니다.
시설 사이의 가격 구조를 공정하게 비교하기 위해 조건을 통일하는 방법입니다.
실제 실버타운을 선택할 때는 표준화된 가격 비교와 자신의 식사 습관을 다시 연결해야 합니다.
90식을 모두 이용하지 않을 사람이라면 실제로 사용할 식사 횟수를 기준으로 월 부담을 다시 계산하는 것이 좋습니다.
DL값과 면적당 비용을 함께 봐야 공간의 가치가 보입니다.
공빠의 연구에서 실버타운별 비용을 DL값으로 환산한 결과 가격 차이가 비교적 분명하게 나타났습니다.
연구 당시 분석에서는 월명성모의 집의 DL값이 약 110만 원으로 나타났습니다.
스프링카운티자이는 약 304만 원, 더시그넘하우스는 약 446만 원으로 분석되었습니다.
더클래식500은 약 832만 원으로 상대적으로 높은 수준이었습니다.
이 숫자는 단순 관리비가 아닙니다.
보증금의 월 기회비용과 90식으로 맞춘 생활비를 합친 구조적인 비교 값입니다.
이 결과를 보면 실버타운 가격이 저렴한 곳과 고가 시설로 두 덩어리만 나뉘는 것은 아닙니다.
낮은 가격부터 중간 가격, 높은 가격까지 비교적 연속적으로 이어집니다.
실버타운은 무조건 초고액 자산가만 선택할 수 있다는 인식과 실제 시장 사이에는 차이가 있을 수 있습니다.
보증금이 높다고 DL값도 반드시 높은 것은 아닙니다.
높은 보증금을 받더라도 관리비가 낮으면 전체 DL값은 중간 수준이 될 수 있습니다.
반대로 보증금이 낮더라도 관리비와 식비가 높으면 DL값이 크게 올라갈 수 있습니다.
하지만 DL값만으로도 모든 비교가 끝나는 것은 아닙니다.
같은 DL값을 내더라도 제공받는 주거 면적이 다르기 때문입니다.
그래서 면적당 부담을 보여주는 DL제곱미터 값도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
DL제곱미터는 DL값을 전용면적으로 나누어 1제곱미터당 구조적인 부담을 계산한 값입니다.
더클래식500은 전체 DL값이 매우 높지만 제공되는 주거 면적도 큰 편입니다.
반면 서울시니어스타워 서울본부는 전체 DL값이 중간 수준이더라도 전용면적이 작아 면적당 비용은 높게 나타날 수 있습니다.
총비용이 비싸지만 넓은 곳과 총비용은 상대적으로 낮지만 좁은 곳의 체감 가치는 다릅니다.
넓은 주택이 꼭 필요한 사람에게는 면적당 비용이 중요한 기준이 됩니다.
반대로 넓은 집을 관리하는 것이 부담스럽고 공용공간을 주로 이용할 사람에게는 작은 주택이 더 효율적일 수 있습니다.
면적이 크다는 이유만으로 좋은 실버타운이라고 판단해서도 안 됩니다.
실버타운 비용에는 식사와 프로그램, 건강관리와 공동체 서비스도 포함되기 때문입니다.
DL값은 전체 구조적인 부담을 보여주고 DL제곱미터는 주거 공간의 가격 효율을 보여줍니다.
두 값을 함께 봐야 실버타운 가격을 조금 더 입체적으로 이해할 수 있습니다.
내 예산과 생활방식에 맞춰 최종 비용을 다시 계산해야 합니다.
실버타운 가격 비교의 출발점은 유명한 시설의 가격표가 아닙니다.
내가 감당할 수 있는 보증금과 월 지출을 먼저 정하는 것입니다.
첫 번째로 실버타운에 맡길 수 있는 보증금의 한도를 계산해야 합니다.
현재 주택을 매각할 것인지 임대할 것인지도 함께 검토해야 합니다.
보증금을 넣은 뒤에도 병원비와 여행비, 자녀 지원과 비상자금으로 사용할 금융자산이 남아 있어야 합니다.
전 재산 대부분을 보증금으로 넣으면 예상하지 못한 상황이 생겼을 때 대응하기 어려울 수 있습니다.
두 번째로 연금과 임대소득 같은 매달의 안정적인 수입을 계산해야 합니다.
관리비와 식비, 공과금과 추가비용을 낸 뒤에도 어느 정도 여유자금이 남아야 합니다.
현재 생활비를 겨우 맞출 수 있는 시설은 관리비가 인상되거나 돌봄이 필요해졌을 때 유지하기 어렵습니다.
세 번째로 모든 시설의 실제 월 부담을 같은 항목으로 정리해야 합니다.
관리비와 의무식, 전기와 난방비를 포함해야 합니다.
청소와 세탁, 주차와 프로그램 비용도 더해야 합니다.
건강이 나빠졌을 때 발생할 병원 동행과 생활지원, 돌봄 비용의 가능성도 살펴봐야 합니다.
네 번째로 DL값을 활용해 보증금까지 포함한 구조적인 부담을 비교할 수 있습니다.
다섯 번째로 DL제곱미터를 확인해 주거 면적에 비해 어느 정도의 비용을 내는지 살펴봅니다.
마지막으로 자신의 생활방식과 연결해야 합니다.
외식을 자주 하는 사람에게는 낮은 의무식이 경제적일 수 있습니다.
매일 안정적인 식사를 원하는 사람에게는 90식이 포함된 시설이 더 합리적일 수 있습니다.
외부 활동과 병원 이용이 많다면 비용이 조금 높더라도 도심 입지가 가치가 있습니다.
집에서 보내는 시간이 많고 넓은 공간을 원한다면 면적이 중요한 기준이 됩니다.
공동체 활동을 좋아한다면 식당과 프로그램의 실제 이용률도 살펴봐야 합니다.
광고에서 호텔식과 프리미엄, 최고급이라는 표현을 강조하더라도 그것이 나에게 필요하지 않다면 비싼 비용만 부담하게 됩니다.
반대로 가격이 낮아도 원하는 식사와 의료 접근성, 공동체가 부족하다면 합리적인 선택이라고 하기 어렵습니다.
실버타운 가격 비교는 가장 싼 곳을 찾는 작업이 아닙니다.
내 자산과 현금흐름으로 감당할 수 있으면서 원하는 노후생활을 제공하는 곳을 찾는 과정입니다.
공빠의 정리.
실버타운 가격은 보증금이나 관리비 하나만 비교하지 말고 의무식과 추가비용, 주거 면적까지 같은 기준으로 맞춰봐야 합니다.
DL값은 보증금의 월 기회비용과 90식 기준 생활비를 더해 실버타운의 구조적인 월 부담을 비교하는 도구입니다.
DL제곱미터를 함께 살펴보면 같은 비용으로 어느 정도의 주거 공간을 이용하는지도 확인할 수 있습니다.
다만 표준화된 수치가 낮다고 무조건 좋은 것은 아니므로 자신의 식사 습관과 입지 선호, 공동체 생활방식까지 연결해야 합니다.
결국 가장 합리적인 실버타운은 광고가격이 가장 싼 곳이 아니라 내 자산과 월소득으로 오래 생활할 수 있는 곳입니다.
